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“在建工程”如何分割?—离婚析产专题(三)

2019年11月26日  深圳起诉离婚流程   http://www.szqslhlc.com/
  随着房地产业的蓬勃发展,不动产投资成为许多个人和家庭资产的主要配置方式,因此,离婚纠纷案件中涉及不动产分割的情况也越来越普遍。
  申茵潘晶婚姻家事律师团对离婚案件中最为常见的商品房及小产权房的分割问题,在《“小产权房”如何分割》、《“商品房”如何分割》两篇文章中进行了分析。但是司法实践中,不少案件中还有房产尚未获得产权证明的情形。这就是今天我们要讨论的一种较为特殊的不动产——“在建工程”。
  其实“在建工程”是对于正在建设过程中的或建设已完成但尚未通过竣工验收完成权属登记的不动产在账务处理时的一个特定名称。需要说明的是,笔者以“在建工程”作为区别于“商品房”、“小产权房”的一类正在建设过程中尚未取得权属证明的房产的特定名称,并不是说本文所涉及的房产就是会计准则中所定义的“在建工程”。
  众所周之,即使尚在建设过程中或未完成权属登记的建筑物亦是有经济价值的。因此,一旦离婚案件中涉及“在建工程”,若双方无法就此资产的分割达成一致意见,势必引发争议。离婚析产时“在建工程”到底应该如何进行分割呢?
  《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”
  该条款实际包含了两种类型的情况,“尚未取得完全所有权的房屋”通常被认为是指因抵押登记而导致房产所有权存在瑕疵的情况,或基于特定原因例如房屋系政府福利房需满足一定条件后才能出售,前述情况下物业实质是已经完成了物权登记的。而“尚未取得所有权的房屋”就是笔者所说的“在建工程”,即房屋尚未进行物权登记。
  现实生活中“在建工程”通常有两类,一是当事人与开发商签署房屋买卖合同购买的期房,还有一类就是当事人的自建房屋。无论是前述哪种情况,当事人对于房屋均不享有法律上的物权,因此,任何一方均无权就该房屋的所有权提出处置请求。正是基于此,在离婚案件中人民法院在双方无法协商一致的情况下,也不宜对所有权作出判决,故只能就该房屋的居住和使用进行划分。
  回归到离婚纠纷案件的实务操作,如果是向开发商购买的房屋尚未取得产权,各方对于该房屋的现有价值以及为获取该房屋而支付的成本实质是较容易达成一致意见的,因为向开发商支付的款项通常会有银行流水可以明确,而房屋的现有价值即通过同一区域内的其他房屋的二手交易价格甚至是当期政府部门颁布的同一区域内的一手房屋登记交易价格均可以获取较为贴近真实市场价格的数据。然而,对于自建房产,无论是在离婚诉讼中对使用权的分割还是在获得物权登记后以离婚后财产分割之诉进行产权分割,自建过程中的成本支出是否有充分有效的证据来证明,对于该房屋的经济价值会产生较大影响。但笔者发现,“自建”房屋多数发生在内地乡镇,而承接自建房屋的施工方又往往都是个体户或者说就是一些个人组织起来的施工队,往往不会出具正式的收付款凭证,建房过程经常耗时较长,相关的费用往往是零星支出,而且以现金支出居多。因此,如果等到纠纷出现时,自建房屋的成本费用支出凭证根本无法搜集整理。
  婚姻家事律师提示:在建工程在离婚纠纷中分割的原则看似并不复杂,但司法实践中往往因举证障碍导致当事人的主张无法得到法院认可才是涉及自建房屋的离婚析产案件中的问题核心。因此,若家庭资产中涉及在建工程,当事人务必做好各项费用成本支付凭证的整理留存。若确实因收款方无法提供相关凭证,则建议以银行转账方式进行支付,并在转款时备注款项用途。一来可以作为与建设过程中各相对方的交易和支付凭证,避免争议;二来万一产生婚恋关系变化,可以在该项资产的使用权或所有权分割时进行有效举证。

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